主题：房企不惧负债率提升大举买地 依旧看涨房价

华东地区4月土地市场继续上涨。

厦门近期拍出一块地，楼面地价较去年6月份阳光[最新消息价格户型点评]城控股拿下的地块已经翻番，而南京河西南部20-7号住宅地4月6日拍出了11124元/平方米的楼面价。上海上周则在浦东拍出溢价超65%的单价总价双。4月上海还将出让12幅经营性用地，起始出让金超90亿元。一季度上海土地出让金185.77亿元，同比增172.44%。

房企不惧负债率提升

德佑地产市场研究部统计数据显示，2013年3月，上海市商品房用地成交面积达到72.8万平方米，为最近8年同期的最高纪录。

土地成交增长，高溢价再现，固然表明房企愿意砸钱拿地，但同时也逼迫它们通过融资渠道和销售回款，维持现金流。阳光城控股有多个项目引入基金，去年实现百亿销售后，该公司今年又获得歌菲资产管理加大至30亿元。

新城控股年内两次融资近30亿元，成本在10%-13%。该公司去年实现合约销售金额约161.3亿元，按照现金流20%-40%用于购地的合理占比，新城控股今年显然已预留了足够的土地款。

上海楼市压力增大

上述业内资深人士指出，一些房企现金流不是很好，但为了生存必须拿地。以中华企业为例，去年出售了南京西路的写字楼项目，资金压力缓解，今年又立即加入购军，准备回购去年退出的古北商业地块。今年一季度，大部分房企均超额完成了销售任务，这给了它们敢于融资的动力。

并非房企都愿意拼抢土地。据世茂集团相关人士透露，上月在某二线城市参与地块拍卖，起拍价10亿，世茂股份预测15亿可以接受，最终却拍出了23亿，“太了”。世茂选择了放弃争夺。

克尔瑞研究分析师杨晨青认为，今年以来频现，源于住宅市场的持续回暖：一方面，住宅市场的稳步上升，使得众多房地产企业资金链好转，企业拿地的地气较足，而看涨的房地产市场预期使得企业愿意频频出手拿地。另一方面，众多房企在一线市场的土地储备捉襟见肘，尤其是在北京、上海等核心城市。2013年3月克尔瑞监测的15个典型企业在一线城市拿地总建筑面积占拿地总量的46.65%，企业纷纷出手一线城市补充库存。

不过，当前时间点出现，增加了市场各方的压力。克尔瑞分析师杨小贝认为，仅从上海市场来看，3月份新建商品住宅市场151.75万方的成交量已创下了2011年9月以来的新高，而新开盘项目价格走高也已稀松平常，加上唐镇的登场，“可以想见当前上海政府的压力已经开始积聚”。

来自克尔瑞研究的判断是，下半年上海楼市政策加码已很难避免，调控手段依然离不开限购、限贷等手段，其中，中高档项目仍将是调控重点。因此上述分析师建议，中高档项目应趁二季度加紧推盘，必要的情况下可以选择适当。

张磊认为，如果不下决心改革房地产制度，全面征收房产税，仅仅是管制房价，限购限贷等，就永远只是临时性的治标之策，而无助于从根本解决由于货币流动、地价上涨和供求紧张给房价带来的持久压力。