主题：各具特色的国外物业管理

荷兰：提前介入的物业管理 
    荷兰人注重生活质量，对住房的要求很高。荷兰每个社区，都有一个或几个物业管理机构。荷兰的法律明确规定，物业管理单位必须全方位投入居住区的开发建设工作的每一次的议程讨论，出席人员都必须签到，如有缺席，在某一环节的工程质量上出了问题，国家必须区分情况追究法律责任。物业管理的提前介入，有利于督促开发商一项项落实配套设施，确保工程按期投入使用。有些缺陷在施工中还可以弥补，倘若等到工程完工后，木已成舟，则难以弥补。有了物管员的参与，可以起到监督和检查作用，可以严把工程质量关。 
    在荷兰，一般小区都有一个物业管理小组，通常由3—5人组成，配备物业管理员、门卫和工程技术人员等，还有一个业主委员会。居民从小区的业主中选出有文化、懂管理、办事公道的业主担任业主委员会成员，业主委员会产生后，如涉及到一些费用的分摊，则可以由物业管理小组组织业主委员会成员召开会议讨论通过。   

法国：民主式的物业管理
    业主委员会代表所有业主的利益，定期或不定期与物业公司沟通，提出意见或建议。业主委员会成功的工作都是义务性质，并不收取佣金，但他们在金额不高的项目上有决定权，物业公司通常须执行业主委员会的决定。
    业主就存在的问题自由发表言论，大到房屋结构出现问题，小到门房态度不好，业主们无所不能谈。业主们可以对物业公司的管理失误提出尖锐批评，可以要求删减某项物业设施，也可以对今后的物业管理提出合理化建议，甚至可以要求更换物业负责人。用业内人士奥利维埃·若斯兰先生的话说，虽然法国的物业管理模式行之有效，但法国人“永远不会满意”。但他同时认为，正是法兰西人的“苛刻”，造就了这种“一切为了业主利益”的物业管理模式。业主大会只是决定大楼在物业方面的大政方针，而日常的物业管理则完全交由物业公司处理，其业务包括大楼主体维修、电梯维护、楼道清洁、设置门房、车库管理、倾倒垃圾、交纳除居住税外的各类捐税、代表业主向保险公司索取赔偿等，其范围几乎包括与住房有关的各个方面。
    法国业主更换物业公司的事是司空见惯的，条件有两个：一是更换物业公司的决定必须在一年一度的业主大会上做出，而且投票赞成的“千分之一”数必须超过大楼总“千分之一”数的一半；二是“业主委员会”必须事先与大部分业主联系，并提前选择好下一家物业公司。</

    德国：一丝不苟的物业管理 
    物业管理公司的运作严格按《房产管理法》进行，德国全国有物业管理公司联合会，各州有地区性的物业管理公司协会，有严格的行规以规范物业管理公司的运作，并对其进行业务培训，以保证物业管理的质量。 
    德国很少有像我国城市普遍存在的那种封闭或半封闭形式的居民小区。德国小区物业公司的职责分为两大块，一方面是接洽房屋买卖和租赁业务，一方面是负责小区常规的检查和管理工作。如果受业主委托，物业公司还负责业主水电暖等设施的检查和维护工作。物业公司在小区通常只配备两三名固定工作人员，负责定期检查防火、防盗设施和地下车库管理等。一旦出现故障，拨打物业公司24小时服务电话，物业公司可以迅速指派维修人员处理。 
    物业公司除了管理房产的日常事务之外，每年都要组织一次所管辖的房产区的业主大会。物业公司必须在业主大会上公开过去一年有关房产账务情况，并向业主们提交一份当年的物业计划。物业公司的聘用期限只有5年，如果再次聘用需要再签合同。物业公司的报酬没有统一标准，根据其工作质量以及房产规模等多种因素综合考虑。