主题：置业指南：商铺注意事项[

一、土地性质

　　目前市场上某些商铺是由原来的住宅通过“居改非”变更过来的，这两类房屋是两种完全不同的土地使用性质。

　　“住宅”是专供居住的房屋，“商用房”(全称是商业服务用房)则是从事商业和为居民生活服务所用的房屋，两者至少在三个方面发生变更。从土地管理角度看“居改非”已经改变了土地用途，即把“居住用地”改变为“商业用地”;从规划角度看，其内涵已被变更为《建设工程规划许可证》中的各项规定;从房屋使用功能角度看，房屋用途具有了经营功能。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条曾经规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记”。可以看出，所的“商铺”如果原来是居住用地的话，以后会有麻烦。

二、规划变更

　　要搞清楚商铺所在地及其周边地区今后是否会面临规划方面的变更，这也将决定是否成功的重要环节。

三、相关权益

　　所谓商铺权益主要包括两个内容，一是房屋产权，二是其他相关权益。前者只要有产证就可以证明，而后者涉及的内容有很多。譬如二手商铺原来是否有租客、该租客同房东之间有何协议、商铺室内装修部分如何处理等等，这里都会涉及到客的“权益”。

大家知道，二手商铺原有租客有“优先购买权”，所以客在买房前一定要了解租客同房东原来签订的协议内容。如果租客放弃“优先购买权”，房东也必须出示有关书面证据。至于原有的装修、设备等问题，客也要问清楚其中的权益范围，以免买下后发生赔偿等麻烦事情。

四、面积大小

　　商铺根据地段和楼层的不同，其价值同面积大小成正比。但从个人经营及自身风险角度考虑，商铺面积一般在50至100平方米为宜。

类似面积商铺有市场层面广、出租容易、经营灵活、租金较高、前期较小、风险较低等，如小饮食业、服装店、便利店、咖啡店、花铺、茶吧、药店等等，面积都不需要过大。

　　商铺面积主要注意两点，繁华闹市地段商铺因地价较高，时尽量注意减小单个门面面积，目标是提高商铺的单位面积价值;若是二层以上的商铺，尽量选择开放式和多通道布局的商铺，以便让顾客方便驻足和流动。

五、用途结构

　　商铺内部结构状况对个人客大有讲究，考虑商铺做餐饮业时，绝不能回避这一点。

　　住宅小区底楼店铺是不允许搞餐饮业的，哪怕沿街也不行。商铺前一定要了解是否有厨房和卫生设施、可否做餐饮行业等。商铺内在结构和尺寸也大有讲究，譬如是多少、能否加装夹层(或者送夹层)等。底层商铺若在5米以上，客可以自己加装夹层。一层用于经营，二层用于居住或小型室，这是最理想的商铺了。

要注意商铺结构和模式不能零乱、户型结构合理、有效使用面积高，这类商铺一来便于经营;二来物业公司也方便管理，商铺价值也就相应提高了。

六、设备装修

　　购买商铺时有必要关心室内的装修和设备等情况，尤其对房屋的装饰要有详细的约定。