主题：世纪公园一公里半径内综述(写给一个网友的，凑合着看看，写得很发散)

扯得比较散,凑合着看:)
整个浦东地区,原来黄江老隧道两头分别是属于黄浦区和南市区的,92年以前,那个附近都是老房子和工人新村,基本没有污染性质的厂区(除了家化滨江原来是个炼油厂,问题也不大,地还算干净)和92年开始全面动迁.其他地方,比如塘桥是严桥乡,世纪公园是花木镇,联洋是洋径镇,都是上海都市里的村庄,一片一直保护得很好的处女地.地干净和人的心灵纯洁本质是一样的,基本上都是有益健康的.
浦东是一个要素市场很健全的新区,规划时相对比浦西有更多空间,尤其是陆家嘴金融贸易区,当然,由于里面有一些工人新村造成目前规划上的盲区,但随着潍坊新村不久前的楼板土地价达到20000,10年内这个问题终将被解决,整个区域就会有新一轮的转移支付.当然,在这个过程中会有几个震荡,后入场的实力派希望成本降低,早入场的财富派希望成本越来越高.当然,到最后,由于广义货币的关系,在这之间会有一个平衡,然后就会进入一个新的上升通道,2-3年整体经济被减速,对于赤贫阶层(无大宗生活必需品的开销)可支付收入短期增加,减速超过2年,不存在可支付收入了.由于调控的原因,小商业者受到大冲击,垄断从国内上升到国际对冲垄断,通过互联网,大型连锁商业,能源,金融借贷等种种方式组合而成.扯上这个是为了说明,5年以内的动量因素太多,房地产的平衡点在哪里呢???不是房地产购入的原有价值来看的,而是一个动态的综合成本(指国际和地区平衡的战略投资组合),游戏规则明确的股票和资本市场在很大程度上是国家信用的兑付.所以看房地产的资产价值,有时候不是国际间的同类对比,看起来似乎是apple对apple,往往,你可能看到更象梨的那个是苹果.上海的房地产市场,其实和纳斯达克也有微妙的关系.当一个30平方米的小房子和几根数据线,几十台电脑,被注入几亿美元,一个亚马逊每年成百亿的烧美元,问题就不是那么简单来看.
再扯回浦东的房地产,金融要素市场的小陆家嘴地区,注定是留给投资银行家们和对钱更倾向于数字意义的businessman,价格不是最大的问题,而是要安全,办公楼造价一样的品质,酒店式服务,那些造价成本低廉的祖屋型伪豪宅会慢慢被甩掉.当然,由于人气旺盛,价格还是稳固在内环均价乘以1.3以上.
世纪公园周围半径一公里都是极其适合高档住宅区的好位置,看多8年(可能只要5年),可以忽略联洋目前的成熟,最好的地块是陆家嘴金融贸易区内的几块配套住宅区,首推世纪大道两旁,比如盛世年华(可惜产品力太弱,容积率高,产品不够豪华,定位差了点),倒是新上海花园洋房形态不错,不过,有点土,价格在18000上下入货的性价比很高,基本高枕无忧,价格上上下下的时候眼睛一闭就可以了,关键是居住客户的层次和社区舒适度.
其次是陆家嘴中央公寓的位置也极佳,可惜,也是产品力太弱,建筑感觉很cheap,一看就是一个套了好听名字的卡通老外设计的.
香梅和上海东城的地理位置也要比整个联洋社区的位置好,其中,上海绿城和万源杰座的造价最高,换而言之,折旧成本将最低,而且由于调控的原因,2002年后拿地的KFS,已经不会这样投入建安成本去造内环普通住房.上海绿城的规划是高档的,一期2003年10月前的卖价几乎是亏本的,还好地是99年大萧条后拿的.一期投资客是低价值的.这个盘性价比极高,以小陆家嘴滨江一半的价格买这个盘自住,省下的钱可以买N辆车.全国干部学院也在锦绣路上,周围还有成块未开发土地,后继有力.
再说到梅花路,花木镇附近的几个盘,基本上还是有很多老房子暂时拆不掉,不过环绕国际博览中心会有5星级酒店和办公楼,商业进一步配备, 开车去几大桥和隧道都很快.
最后说联洋,10年联洋,基本成型,所见即所得,外国人居住的比例很高,随着金桥/外高桥/张江的建设,搬到世纪公园附近居住的外籍人士会越来越多,不是为了看风景,更多的是为了健康和小孩.世纪公园半径1公里以后将是高档国际社区.
至于买什么楼盘,真的是见仁见智,从整体来说,要尽量买新盘,从2004年开始交房的楼盘开始看,除去地价的建安综合成本应该毛坯在4500以上,装修房在7000以上,低于这个数字的只是好地段的普通楼,折旧将相当快,当然价格低也是优势.适合不用人群.
即使在同一个楼盘也是一房一价,尤其是小区总建面积超过30万平方米或地块特殊造型.有些楼盘1-3楼层高,窗户模术比,甚至房型都是不一样的,更不要说是采光,遮档.有些房子靠主要马路,不关窗就好比是搭个帐篷睡在马路上,和小区内同样房型,安静舒适,景观好的,有天壤之别,还有的靠近垃圾房,变电站,菜市场,中介就往往拿垃圾房,变电站旁边的低层户型来做广告,把你圈进来再说.所以看房子一定要理性分析,一房一价是常事,而且,低档次的投资客也是买最烂的这些房子,因为买的时候,当均价在10000元时的30万总建面的好坏房子假设同期销售,单价最高可以差30%-40%,甩货价,当然一般总是低开高走,特殊情况也有,那往往也是因为有其他特殊原因,这个就和客观分析无关了.
有实力要买联洋的话,挑新一点的,要有底层大理石大堂的那种,花成本去做的那种;实惠的,就买单价低的,不管怎样都是国际社区里的,对小孩将来的成长,有好处(邻居的素质高,最有利的是小孩子)
实在想住附近,享受鲜氧和配套,梅花路附近的老公房也不错,总价低.

还是听你的分析条理清晰，到底是对联洋熟悉啊，多谢您的建议。绿城品质应该更好，可是看到报纸上有单价低于1万的小房形，不知道JJ您可知为何啊，是否有啥黑幕？

Re:还是听你的分析条理清晰，到底是对联洋熟悉啊，多谢您的建议。绿城品质应该更好，可是看到报纸上有单价低于1万的小房形，不知道JJ您可知为何啊，是否有啥黑幕？

呵呵,其实做KFS圈子的很忌讳谈成本,今天给米缸逼急了,估了一下成本,绿城不算地价和其他配套的话,综合成本近5000,算地价按现在行情,至少加4000,问题是他的地是99年以前拿的.所以成本是有空间的,所以建安和景观才会这么用心投入,03年以后拿地的KFS,卖15000以下的价钱,绝对不会这样做,可回旋余地太小.这在现在的市场行情中是很高的,很多技术层面的东西只有自己开发过不同类型的物业才有认识,说穿了,有总价低的主要是几大因素
1.拿地早,成本低,2003年非典期间开盘,(非典的时候你有胆量买什么都便宜),卖得是杨高路一側的,这批房子几乎是亏本卖的,而且大部分卖给了投资客,低资本的投资客只要价格低,位置和因素是无所谓的.
2.体量大,总建面积40万平方米,一房一价很正常,地块的特殊原因使区位差异很大.举例来说相对还可以的6号楼2003年10月就卖8500了.
3.中介现在为了成交,总是把最低价报给你,先圈进来再说,可是这个价格买到的只能是理由一的房子.当然不排除有特例,毕竟算上二期,有2000多套房子,千分之五以内的特殊个案都是可以接受的.
呵呵,有问题再问,其他区域偶也很熟悉的,尤其是别墅市场

Re:呵呵，在看韩国首尔三丰百货大楼倒塌分析，睡觉了

楼主文章第一段甚好，不过后来的造价分析严重偏高

虚心接受，偶喜欢的房子就是那个造价的，说的不是平均水平，同一地段商品房品质差异很大的，只不过会看的人不多，所以卖价极其混乱，很多房子跟着涨上去，其实水份极高，没几年就折旧得一塌糊涂了

没关系.鼓吹经济泡沫的言论都很发散的，看多了，习惯了，不在乎多看一眼.

上海钱途一片大好!

强， 层次太高了

Re:强， 层次太高了

眼泪水汤汤滴,月黑风高的时候听到就象一碗热汤

绿城的建筑设计绿化比很多楼盘都好，比如比盛世年华，可惜位置不好。

^_^