主题：四大国有银行不良房贷率偏高

2004中国房地产金融报告之解读 
www.thebeijingnews.com ·2005年8月17日9:15· 来源：  
 
 


报告显示：农行和中行不良房贷率相对偏高，分别达16％以上和12％以上

央行前日发布的《2004中国房地产金融报告》（以下简称《报告》）对我国去年房地产市场及房地产金融市场的基本情况进行了系统分析，并从金融角度对中国房地产市场的健康发展提出了一些建议。中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容在接受记者采访时称，《报告》有关“坚持突出重点、区别对待的原则，利用税收手段限制投机性购房和短期炒作行为”的言论显示出了一种事实求实的科学态度。有业内人士认为，此《报告》传达出一种信息，即未来中央对房地产行业的宏观调控将由整体调控转向分类调控。





房价涨幅应控制在合理范围内

报告观点：房屋销售价格上涨较快

核心内容：2005年1季度，全国商品房平均销售价格同比增长12.5%，增幅同比提高5.8个百分点，其中住宅售价增长13.5%，增幅提高7个百分点。国家统计局统计的全国35个大中城市的住宅销售价格，今年1季度同比上涨10.5%，环比上涨2.8%，其中有8个城市住宅销售价格同比涨幅超过10%，最高为上海，达到19.9%，房价上涨幅度明显高于居民消费价格和住房租赁价格的涨幅。

专家解读：中原地产华北区域总经理李文杰认为，在宏观调控的现实背景下，房价持续上涨与目前国家宏观经济走势有密切关系。但需要指出的是，房价上涨幅度和速度应与国家宏观经济相关指标相协调，应该控制在一个合理的范围内，房价涨幅在5%以内是可以接受的。从华润清河地块竞买情况来看，去年8·31后，招拍挂出让土地方式的实行，抬高了土地价格，也促使了房屋销售价格的上升。

首都经济贸易大学房地产经济系教授张跃庆则认为，由于目前我国房地产市场正处于相对垄断阶段，房地产价格的形成更多地是由开发商自己决定，市场自行调整能力不强，所以必须借助政府的宏观调控，这样才能保证房地产价格能在一个合理的区间内。

投资渠道狭窄导致房产投资火热

报告观点：投资性购房需求增长较快

核心内容：据建设部2004年调查，北京市商品住宅投资性购房比例约17%，在投资购房中，28.5%在短期内转手，23.5%用于出租，48%空置待涨价。长三角主要城市商品住宅投资性购房比例在20%左右。甚至部分城市和项目存在一定投机炒作现象。表现为一些楼盘短期内价格上升较快，部分购房者转手牟利；部分城市次新房（购买后不到两年）短期炒作现象突出，如上海市2004年次新房转让占二手房交易量的46.6%.

专家解读：房地产金融专家、北京国际投资发展有限公司总裁杜猛认为，房地产具有使用和投资双重功能，在正常情况下，房地产除使用价值外，还具有保值和增值特性。在其他投资渠道不畅的情况下，购房者面对房价的快速上涨，为实现保值增值而将手头闲散资金转向房产也是正常现象。但投资性购房需求增长较快的情况也说明目前我国投资渠道狭窄、能获取相对稳定的投资回报的投资性产品较少。不过，目前北京房地产市场中投资成分要远高于投机成分，多数购买者属于长线投资。

监控境外热钱将成新课题

报告观点：境外资金进入热点地区

核心内容：受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场。2004年1-11月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过222亿元，较2003年增长13.5%，其中用于房地产开发的约150亿元，占全年房地产开发总额的12.8%；用于购房的外资约70亿元。

专家解读：经济学家、东中西区域发展改革研究院副院长孙飞博士表示，境外资金购房集中于别墅、公寓等高价位商品房。同时央行认为这些境外资金通过4条通道流入了境内房地产市场，这也是央行第一次对境外资金进入中国路径的明确表述。

境外资金近两年大举进入我国房地产市场一方面是看好我国经济快速发展的前景，另一方面是等待人民币升值。尤其是外资银行获准经营人民币业务后，外资进入境内房地产市场将更加便利，外资通过这条通道进入境内房地产的数量将大大增加。目前仍有外资企业在斥巨资购入国内房地产，如何监控和管理这部分已进入的境外资金，是目前宏观调控下有关政府部门必面对的课题。

孙飞建议，尽快出台《外汇管理信托办法》，如果采用信托代理理财的模式，就可以让流入境内的资金不是负债。境外资金进入后，由中国委托国际信托公司帮助理财，这样境外资金风险自担，可规避其突然撤离对我国房地产市场的负面影响。

降低土地闲置率已动真格

报告观点：已出让存量土地没及时开发

核心内容：土地供应总量虽大幅下降，但存量用地盘活力度加大。2005年1季度全国建设用地供应总量为23602.0公顷，同比下降28%，其中新增用地占34%，存量用地占66%.事实说明开发商手中掌握大量已出让土地，没有及时转化为市场有效供应。

专家解读：著名房地产学家、首都经济贸易大学房地产经济系教授张跃庆认为，在去年8·31之前有多数土地通过协议出让方式被开发商圈走，因此目前许多房地产开发企业手中还握有大量土地，一方面开发商由于自身土地储备和开发实力等客观因素不可能马上将这些土地投入开发市场，另一方面则是有些开发商长期持有土地以期获得土地增值收益。

事实上，土地政策是调控房地产开发的重要手段，因此政府应充分利用土地方式进行地产调控，尤其是要严格执行2年不开发就将土地收回的政策，同时要制订一个详细的实施细则，促使开发商加快对其手中持有土地的开发速度。前不久北京对38块没有按时开发的土地进行收回就表明政府已意识到土地对房地产市场调控的重要意义。

开发贷款紧缩促房产业“洗牌”

报告观点：房地产开发商贷款增幅减缓

核心内容：2004年底房地产开发商贷款为7810.9亿元，2005年1季度末达到8177.5亿元。从增长速度看，2004年3月份以前，房地产开发商贷款增长速度在40%以上。2004年4季度开始房地产开发商贷款增长速度下降到20%以下，2004年底增速降低到17.3%，2005年1季度增速进一步下降到15%，房地产开发商贷款增长得到了初步控制。

专家解读：北京华融易初房地产投资顾问公司总经理倪滨认为，目前开发商贷款应分为两部分，一是开发贷款，另一个是购买土地贷款。事实上，国家对房地产行业宏观调控主要是通过市场调节，显然金融手段是非常有效的一种方式，开发商开发贷款增幅下降，说明国家在该方面的调控已取得了一定成效，尤其是从2004年开始出现的持续下降趋势，也恰好和中央政府出台政策的时间相吻合。

从开发贷款增幅逐渐减少的趋势来看，房地产行业的洗牌也逐渐显现，房地产出现了“资本时代”，只有具有一定资金实力和开发实力的开发商才能获得更多的市场资源，房地产行业将逐渐成为品牌和实力开发商的市场，虽然目前市场中还没有完全体现出这种市场格局的剧烈变化，但这种变化已开始出现。

■热点热论

“期房禁卖”时机未到

报告建议停止预售，业内认为，这会增加开发商前期运作成本，从而加大房价涨幅压力

《报告》中有一点值得关注：央行建议取消房屋预售制度。《报告》称，很多市场风险和交易问题都源于商品房新房预售制，目前经营良好的房地产商已积累了一定的实力，可以考虑取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售。此观点一出，立刻引发业内热论。业内普遍认为，央行的这一建议不可行。

据了解，目前在上海、北京等房地产热点城市，期房销售已是开发商加快资金回笼速度的一条重要途径。有权威数据显示，去年上半年北京开发商自有资金中的预付款比例高达40%以上。北京市房地产交易网负责人雷华表示，目前北京商品房主要以期房为主，虽然从买方角度来看，现房销售存在一定利好，但如果推行力度过快，将影响房地产市场的稳定发展。

雷华认为，中国房地产市场的背景与欧美不同，欧美房地产市场目前已处于相对稳定的饱和期，而目前中国市场新房供应比例较低，在需大于供的情况下，如果停止预售，会减缓开发商销售速度，同时减少开发商流动资金，并增加开发企业前期运作成本，从而加大房价涨幅压力。前不久建设部有关“未取得预售许可证的项目禁收预付款”的禁令对开发商流动资金与销售进度已构成了打击。

《报告》显示，我国房地产贷款具有潜在风险，其中一个表现是房地产开发贷款不良率增高。香港百骏（中国）投资控股有限公司董事长王济武认为，目前是金融改革的关键时期，由于需求旺盛，所以只有合理控制风险才能有利于金融行业的发展。如果采取期房禁售这类政策，在降低银行风险，减少纠纷的同时对开发商也会产生一定的负面影响。

本报记者关爽

■焦点分析

房贷风险加大将抬高行业门槛

报告显示，房地产开发企业负债经营问题已很严重

《报告》首次公开表态房地产金融存在一定风险。《报告》指出，房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。抵押物贬值是房地产市场系统性风险在银行房地产贷款上的直接反映。同时房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少。有统计显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。

以北京为例，2000- 2002年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2%，房地产开发企业负债经营的问题较为严重。一旦资金链条断裂，风险就会暴露。假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。

“假按揭”不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款。据工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80%是因假按揭造成的。

四大银行房地产开发商贷款质量差异明显。其中农行和中行的不良贷款率相对偏高，分别达到16％以上和12％以上，工行和建行的不良贷款率则相对较低，维持在7％左右。四大行汇总的房地产开发不良贷款率在10%-11％之间。

杜猛认为房地产金融风险主要是因目前房地产行业融资渠道狭窄所致。“如果分析来看，房地产金融风险不仅是市场风险，更多的是管理风险。”他认为导致房地产金融风险的主要原因是房地产企业入行门槛较低。目前房地产公司注册资金为1000万元，而在北京启动任何一个项目至少需要上亿元资金，那么房地产开发企业只有通过其他渠道进行融资，但目前房地产融资主要是通过银行贷款，因此假如房地产行业出现风险，首先受影响的就是银行。因此他建议，从目前实际情况看，随着整个房地产行业的成熟，有关部门应提高房地产企业入行门槛。

本版采写/本报记者 张学冬（除署名外）