主题：房地产行业面临洗牌行政公正尤为重要

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发表于2005-08-16

房地产行业面临洗牌行政公正尤为重要

2005-8-16 09:39   点击量：135239次

章林晓

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    “利润率降低，历史拐点已经出现”，这是2005博鳌房地产论坛形成的共识之一。一旦房价步入下降通道，注定会有一些开发商被洗牌出局。在这行业洗牌即将展开之际，地方政府的行政公正，对房地产行业的健康发展来说，是尤为重要的。

行业洗牌年底必将正式展开

    刚刚二个多月前，还有业内人士曾信誓旦旦地说，上海楼盘越降价越难卖，开发商绝对不会轻易地降价。一些开发商甚至暗地里结成了价格联盟，企图联手与购房者博弈。但是，他们没想到的是，仅仅过了二个多月，形势就急转直下，博弈天平完全倾向了买方。

    最近，搜房网搞了个“七月份上海市中心部分楼盘跌幅盘点”，其中的“下跌幅度排行”、“下跌绝对值排行”，恐怕是会让购房者看得喜出望外，让开发商看得心惊肉跳的。从这两个排行榜，我们看到，下跌幅度最大的，竟然下跌了36.36%；下跌绝对值最大的，竟然下跌了8000元/平方米。

    然而，对于腰缠万贯的开发商们来说，“跌”并不是最可怕的。在2004《福布斯》中国大陆富豪榜排名前100位中，超过50%以上富豪都涉足房地产业。这从一个侧面说明，中国房地产业是一个暴利行业，这也从另一个侧面说明，开发商们有着较强的抵御“跌”的风险的实力。更何况，现在的房价虽然已经跌了，但是相比较开发商们当年拿地时的价格，当今的房价依然还有虚高的成份。

    对于开发商们来说，“跌”并非是最可怕的，比“跌”更可怕的，其实是成交量的持续低迷。真如融创集团董事长孙宏斌所说，现在的问题是量的问题，价格并不是问题。

    企业为什么倒闭，从根本上讲，不外乎两个原因：一个是资不抵债，一个是难以为继。“资不抵债”指的是因经营亏损而导致的倒闭；“难以为继”说的是因现金流断裂而造成的关门。

    现在，让开发商们感到脊背发冷的是，近段时间来，在一次又一次读者调查中，占压倒性多数的潜在购房者，选择的是持币待购。如最近国内某知名地产网站搞了个“现有政策下，如你想买房，会一直观望吗？”的读者调查，结果有90%的读者，将票投给了“会观望，且会持续观望半年到一年”的选项。

    与这样的调查、投票结果相对应的，是房地产市场实际成交量的大幅度萎缩。如北京楼市五六月销售供应增加近一倍，但成交量却掉了一半。而7月上海楼市住宅成交量仅为77.8万平方米，较6月又下降3.5万平方米，只有今年最大单月成交量的三分之一，创下了多年来单月成交的最低纪录。

    在“牛气冲天”时，绝大多数开发商都是依靠购房者的购房款来保证现金流稳定的。然而，一向自我感觉良好的开发商，在此以前，又有几个会想到，房地产“熊市”说来就来了呢？

    毕竟国内很少有开发企业靠自有资金开发楼盘的，购房者一旦持币待购，房地产公司面临的，就是资金流断裂的威胁。而开发商在银行的贷款，主要是一年期的，最多也就一年半或两年。随着年底贷款还贷期限和工程款付款日期的逼近，房地产行业洗牌，年底必将正式开始。

市场竞争政府应创造公平环境

    现在，一些房地产热点城市，房价由涨而跌的趋势已经十分明显。购房者也普遍采用了持币待购的观望态度，在这种情况下，有些开发商如果还企图搞什么价格联盟，实在不是明智之举，成功的可能性也是微乎其微的。

    形势比人强，识事务者为俊杰，被业内誉为地产预言家的王石就及时作出了战略调整。2005年8月1日发布的《万科半年度报告》显示了这种调整：1、加快销售速度，尽快回收资金。2、公司各层面预先做好预案准备，对更严峻的状况随时做好准备。3、现金为王，压缩开工面积，进行资金储备。

    一般来说，在市场经济条件下，行业洗牌一旦开始，对于激烈市场竞争中那些弱者来说，就很有可能避免不了被淘汰出局的下场。而对于那些强者来说，机会无处不在，行业洗牌之时，暗藏的也真是做大做强的天赐良机。

    然而，中国的房地产行业不同于其他行业，其他行业适用的“优胜劣汰”的竞争法则，在房地产行业也许并不完全适用。由于地域性、土地供应政府垄断性等特点，房地产行业是与地方政府关系非常密切的行业。 “不找市长找市场”，这句话放在其他行业，现在，也许已经完全在理了，然而，对于房地产行业来说，这话肯定是行不通的。

    在“地产进化论：宏观调控下的物种选择”博鳌论坛上，融创集团董事长孙宏斌虽然一再谦虚地说自己听不懂现场一个经济学家所说的内容，但是，从局外人旁观的角度去看，孙宏斌对房地产的理解，其实远胜过现场的那个经济学家。真如孙宏斌所说：“我们最简单的就是买地和卖房屋，不要讲得这么复杂。”

    “房屋”自然是卖给“购房者”的，这个“地”却是向地方政府买的，而这个地方政府恰恰又是这个房地产市场的监管者，房地产调控政策措施的实施者。地方政府打个“喷嚏”，当地搞开发的开发商还不“感冒”？

    在房地产市场中，地方政府不光是当地房地产市场的监管者，又是房地产市场的参与者，现在更是房地产调控政策措施的直接实施者。如果，地方政府的行为不是那么公正，那么，在当今房地产新政的大背景下，则很有可能会演绎出一出“劣胜优汰”的悲剧。

    试想想看，同样是在上一个项目销售速度受阻，销售回款速度放慢，资金压力空前增大的情况下，在做下一个项目时，一个开发商要是出让金不能及时交缴，地方政府同意让其大部分拖欠，而另一个开发商如果出让金中的小部分未能按时上缴，就被当地政府限期收回土地。那么，后一个企业即使比前一个企业内部管理好上几倍，在当前这个“现金为王”的非常时期，恐怕也是不能与后者相敌的。

    又譬如，现在，开发商中压力最大的，应该是去年底今年初，价格顶峰时期，预期房价一直看涨而拿地的开发商，按现在的房价走势看，这样的项目肯定是必亏无疑了。而如果此时，政府有关部门对一个开发商盯得很紧，而对另一个开发商却是开一只眼闭一只眼，默许其改变建筑密度和容积率。那么，虽然前一个企业各方面都比后一个企业做得好，但是，在当前这个房价由涨而跌的非常时期，恐怕也是竞争不过后者的。

    房地产调控不是打压房地产，房地产调控要坚定不移地把房地产业作为国民经济的支柱产业。然而，作为国民经济的支柱产业，必须要有一大批与之地位相适应的高素质的房地产企业。而这种高素质的房地产企业，只可能产生于公平公正的竞争环境，只可能在这种公正公平的竞争环境中脱颖而出。房地产市场的持续健康发展，居者有其屋理想的最终实现，都离不开地方政府为房地产企业打造一个公平、公正、有序的竞争环境。


来源：人民网房产城建频道

责任编辑:龚磊

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发表于2005-08-17

谢谢无花无酒除做田网友对我的鼓励。

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发表于2005-08-17

谢谢无花无酒除做田网友对我的鼓励。

呵呵，刚才那个回复跟错地方了。

山娟之言

发表于2005-08-18

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