主题：上海地产金融专家：最近，有的学者不经过调查，把为地方经济做出突出贡献的外资地产基金当作热钱，甚至建议封杀外资地产基金，这是危险的，是极不负责任的行为。

                  房地产“热钱”概况
        
                    上海地产金融专家

何谓热钱？热钱作为国际游资，具有明显的“狼群效应”特征，结伴朝一个方向流动，投资行为具有不确定特征。流入中国的国际游资，是由于对人民币的升值预期所致，通过人民币升值套汇获利是其动机，这些国际游资导致了资本项目顺差和贸易项目顺差的扩大，巨额顺差又进一步强化了人民币的升值预期。
何谓房地产热钱？国际游资进入中国后，并非老老实实地趴在银行账户上静待人民币升值。根据盛阳地产基金战略中心研究数据，这些国际游资中的1/4作为热钱参与了房地产的炒作，以期从快速发展的中国房地产中获取额外利润。热钱的组成复杂,主要来自于海外富裕资本、海外华人、香港、台湾、东亚、东南亚等地区。
中国房地产热钱的资本规模究竟有多大？根据盛阳地产基金战略中心的有关调研数据，2004年，关注中国房地产的热钱在2000亿美元以上，实际进场而且有投资行为的还比较少，除了作为消费投资的国际资本，房地产热钱投机资本在120亿美元以上，同期，外资地产基金房地产投资约7亿美元。
盛阳地产基金战略中心总经理王琪博士指出，上述120亿美元的房地产热钱，投资主要分布在北京、上海等中国一线城市，少量也进入到杭州、宁波和南京等二线城市，投资方式大都是以房地产短期炒卖为主，加快了房地产价格的高涨。
外资地产基金方面，盛阳地产基金战略研究中心资料显示，2004年仅在北京就有近20 个房地产业项目引入了以外资地产基金为主的国际资本，总建筑面积在500万平方米以上，涉及投资总额近4亿美元，以外资地产基金为主的国际资本在全国房地产投资近9亿美元。本年度，以外资地产基金为主的国际资本在中国的房地产投资将超过30亿美元，其中外资地产基金投资额将达28亿美元，是去年的4倍，所投资项目大多数是当地的重点项目，为当地经济发展做出了贡献。
显然，不同身份的国际资本对中国房地产的影响也截然不同。房地产热钱因为其不确定性和松散性，本能地参与了房地产的短期投机炒作，一度被追打；而外资地产基金作为房地产投资商的角色，为房地产产业链提供金融服务，弥补中国房地产金融的缺陷，促进中国房地产成熟发展，往往能成为房地产商和地方政府的座上宾。
何谓地产基金？王琪博士介绍，发起者从资本市场集合资本，委托基金管理人投资管理，通过投资管理使房地产增值，或者从资本市场获利。中国由于产业投资基金相关法规的缺位，暂不能形成真正意义上的房地产基金，目前中国活跃的房地产基金全部来自海外。
因此，房地产热钱与外资地产基金有本质区别。最近，有的学者不经过调查，把为地方经济做出突出贡献的外资地产基金当作热钱，甚至建议封杀外资地产基金，这是危险的，是极不负责任的行为。相反，我们应该为这些外资地产基金提供更广阔的平台，因势利导，尝试让房地产热钱向外资地产基金靠拢，使“投机热钱”变为“投资火钱”，为中国经济发展出力。因为，外资地产基金有明确的产业化投资导向及专业化投资管理模式，对“热钱”有重要的示范意义和引导作用。当然，中国也应该早日推出自己的产业投资基金市场，以分流引导这些房地产热钱。
盛阳房地产投资管理（中国）公司CEO李冲先生曾多次公开表示，外资地产基金不应该等同于热钱，外资地产基金和热钱的动机、结果、投资方式都完全不同。例如，热钱存在的主要理由靠政策因素来短期套汇，即使投资房地产也是短期投机行为；而外资地产基金背后都代表利益投资集团，有明确的产业投资方向和投资目标，他们的投资管理方式也极其规范，投资战略也有详尽的规划，当然，他们收获的是产业增长和长期利益。
李冲先生指出，外资地产基金不是因为人民币升值而来，而是被中国房地产市场发展前景而吸引，外资地产基金的参与，对房地产产业健康发展起到了促进作用，是产业链分工合作的必然趋势。
李冲先生还强调，国际热钱并非坏事，如果加以疏导利用，变投机热钱为投资火钱，对经济发展仍能起到积极作用。