主题：评判房价

为房价构成算本账

    假如地价每666.67平方米（亩）100万元，项目容积率1.2，楼面地价即每平方米约1250元；若地价每666.67平方米800万元，容积率2.5，楼面地价即每平方米约4800元。总之，不同的地理位置决定着不同的地价，不同的地价又决定着不同楼面地价。

    除去地价，构成房价的其他内容还有4块，分别是建筑安装费、各类配套费、管理费、税收、银行利息和附加费，以及利润。

    建筑安装费是房价构成中最透明的部分，按照近期市场开发标准，一般多层楼盘建安费为每平方米900—1000元、小高层1300—1400元、高层1600—1800元。小区绿化、道路、围墙、景点等费用，合计每平方米100—200元。如果是全装修住宅，普通装修每平方米加500—800元、一般高标准装修加1500—2000元。如果是节能环保住宅，成本还要提高，约占总价的5%-8%。

    各类配套费主要包括大配套和小配套两大类费用，每平方米大配套费320元、小配套费包括人防工程建设费60元、小区管理工程费17.5元、煤气工程费21元（天然气24元）、小区供电配套费130—140元等，每户电话通讯和有线电视安装费600—700元。

    管理费、税收、银行利息以及附加费主要包括开发商的财务成本、销售和管理费用，约占房价8%；营业税及附加约占总价5.65%；银行利息则可按照开发商贷款利率计算。

    上述费用计算大多是依据2004年初的标准，目前随着一些原材料的提价和利率调整，呈现稍有上升的态势。

    至于利润，完全由开发商决定，也是房价构成中自由度最大的一块。由于利润多少掌握在开发商手中，成为房价构成中最不透明的一块，因此也是今天购房者要求“房价合理一点”的关键。

    地价比重有多高

    地价是当前房价最大一块组成部分，因此算出地价就可以大致了解房价构成的基本轮廓了。那么地价究竟在房价中占多大比例？

    2003年国家有关机构曾完成一份《全国重点地区和主要城市地价动态监测报告》。调查报告说，当前北京地价在整个房价中的比例为46.4%、上海为49.56%、广州为32.67%。从中看到，2003年期间上海地价占总房价比重几近一半。当然这仅是一个平均值，中心城区和市郊地区地价所占比重会有高有低，要视不同区域不同楼盘的具体情况来定。

    估计2004年该比例不会有太大的变化，因为2003年之后无论是地价还是房价都在同步上升，两者相抵，比例变化不会太大。

    期盼定价更合理

    眼下开发商定价往往采用两种方法：成本收益法和市场比较法。

    前段时期市场比较法较为流行，尤其当市场处于供不应求状况下更是如此。因为大多数开发商总是希望获得更多的利润。近期由于市场出现变化，不少开发商开始转用成本收益法来定价，就是以减少自身利润来求得销售进度。最近位于中外环线间的浦东三林板块一个楼盘推出首批小高层公寓时，率先把均价从区域每平方米9400多元降至7400元，有的房子还低于7000元。据说开发商定价的依据是，紧靠该盘一侧的中低价普通商品房目前政府限价是5800元。由于该盘的性价比已经达到购房者预期，因此当天推出126套房子全部售完，这在近期楼市中十分罕见。

    消费者表示，如果开发商都能理性定价，更多地让利于购房者，相信市场僵持局面会有所突破；希望开发商在利润、销售速度和市场份额上作出理智选择。