主题：僵持中，发展商与消费者的对话！

【据国家统计局数据】1-6月份全国商品住宅销售面积增幅，5年来首次低于竣工面积增幅，供求关系有所缓和。据房地产市场信息系统最新数据，今年1－5月，有16个城市商品房成交量呈负增长。如上海房地产市场的成交量已经一降再降，6月又比五月再降16.9% 。杭州也是连续低迷，6月份全市一手房日成交量只有一天超过60套，大多数时间每天的成交量只有10至20套。而青岛、武汉、南昌等地，6月上旬二手房成交量比5月下旬减少68.3％、3.9％和40.6％。过去供求矛盾比较突出的这些城市，市场供应开始略大于需求。这仅仅是从数据上进行分析得出的供求关系，目前房地产市场出现了僵持局面，围绕价格的发展商与消费者的二元博弈，一旦价格出现松动，供求的关系将会立即改变 ，市场潜在的需求将会被激发到实质性的购买率，但是前提是价格的松动。为此很多人认为在这场博弈中，购房者胜出的可能性大于开发商，房价将会从根本上得到改观。
在房地产市场上，购房者大体可以分为三类，一是自住购房者，二是房地产投资者，三是房地产投机者。在这三类中，房地产投资者不仅仅看重房屋的增值，而且看重房屋出租的长期回报，一般的投资者都拥有2套以上的物业，从出租方面看，房地产销售市场的僵持将会导致物业出租市场的繁荣，直接性地拉高房屋出租价格，但是从房屋增值方面看，投资者只能是持屋观望，但是这类分析在全国范围内不具有普遍性，部分投机较为严重的区域，投机者持屋观望，将会把原计划出售的房屋转向为出租，将会给物业出租市场带来冲击，甚至在这些区域会出现出租价格下降的情况。但是，房地产销售市场的僵持将会使得投资者持币观望，减缓了其再投资的步伐。受这种僵持最大影响的是自住购房者，他们在物业选择上只有直接性购买和租房居住这两种选择，但是在一些一线城市，房屋租金足以支付其按揭的月供，然而其持币观望就是期待房价能够出现下跌，然而却要付出高租金的机会成本。第三类是地产投机者，他们完全看重的就是房屋的增值，但是对这些投机者又有个划分，单兵作战和集体作战群体（即：炒楼团），这次僵持将会明显地影响到单兵作战投机者，使他们处于持屋观市和持币观楼状态，而对于集体作战的投资者，则相对吃紧，他们继续吃进的速度并不是因为房价原因，而是怕吃进后，手头存货更多，受大的销售市场影响，其房屋成交量也会大幅度下降，他们的行动受市场总体形态和利润空间影响较大，价格不够成直接影响。由此看来，这三类购房者都希望价格降下来，价格下降将会使市场重新活跃起来，无论对自住还是投资，投机都会带来经济上的益处。但是价格降下来的希望能有多大？
就我个人观点，价格会出现微调，但是不能出现大幅度的降低，降的是价格的增长率，但是总体价格的走向还是上扬。
一、从市场供需关系上看，房价短期内会有微调，但长期内，房价不会有下跌的可能。房价快速上涨是房地产市场需求过度旺盛的结果。从理论上讲，房价的上涨或下跌，其根本的动因都是由供求关系所决定的。在当前，又主要表现在房地产市场的需求过度旺盛上。特别是在一级城市，大量人口涌入，住房的需求作为人的主体性需求所呈现，这直接性地带动了房地产的投资和投机，使得房地产市场的实际需求大于有效需求，拉动了价格的上升。
二、从房价的构成来看，房价下跌的空间不大。房价的构成主要包括土地成本、建安成本和项目经营期间的费用、税金及附加等内容，再加上开发利润。一直来，土地成本一路飚升，前段时间，深圳“香蜜湖一号”已被拍到9.5亿的价位，土地在一线区域已经成为告急性资源。
建材价格的上涨导致建安成本的不断提高。近几年来，由于投资的过度旺盛等因素影响导致建材价格的持续上涨。建材属于资源性产品，从长期来看，原材料供应紧张趋势仍将延续，建材价格还有走高趋势。在项目经营费用上，由于行业的不断完善，企业对于高素质人才的需求越来越大，企业人力成本将会明显大幅度上升，由于地产项目运营的特殊性，发展商在开发资金的投入上，自有资金占的比例不大，项目需要融资来完成，而融资成本又极高，这部分成本肯定也会转嫁到消费者身上。

三、从产品供给组成上看，当前房地产市场产品供给结构影响了价格，房地产市场的产品组成的档次十分明显，价格档次也十分明显，在一线城市，房屋价格最高可达20000元一个平方，最低4000多就可以买到，这直接给予发展商在房屋价格的制定上无限的想象力，高端产品直接性地成为地产市场护大盘的主要因素。由于在地产产品上，发展商与消费者间存在着严重的产品信息不对称，消费者在与发展商的价格对话上从根本上丧失了主动权，成为了价格的被动接受者，而观察整个地产的价格走势曲线，房屋最高价格的增长幅度并不大，整个地产市场价格的拉动受中低产品的影响较大，而中低产品的价格始终为市场所接受，这印证了一句话，不同的产品有不同的消费群体，市场并未饱和，目前所呈现出的持币观望现象只是因为政策的影响使购房者对房屋价格的下降寄于了很大的希望。
四、地产商对地产市场的态度。一直来，地产被冠以暴利行业，地产商对地产开发的投资回报率要求都是在25%以上，在这样的要求下，随着项目经营成本的不断提高，而回报率的要求又是那样的高的情况下，房屋价格走高也就不足为奇。另一方面，地产发展商能捂，当前，很多人怀疑，这种僵持局面最终会导致发展商的资金链出问题，这会导致地产如股票市场样全面崩溃，其实并非如此。中国已经进入到地产品牌消费时代，一线区域地产商引领全国地产市场，大的地产商将引领区域市场，这些地产商开发的项目多为中高档楼盘，价格的降低将会直接性地影响到其投资回报，而且这一降直接性地是给自己一嘴巴，是发展商与消费者在价格的谈判上妥协，作为在地产市场具有绝对控制权的发展商肯定不愿意。他们经历多年的地产运作，融资渠道非常广泛，经验非常丰富，融资成本相对其他企业而言更低，而且目前大量资本涌入地产的背景下，许多基金组织都主动要求和发展商合作，资金链对其绝不是问题，所以他们能捂，等着破冰那天。
五、分析这次出台的系列国家政策。国家对地产的发展一直持支持性政策，这次出台的系列政策对地产市场并非是件坏事，从长期来看，适度地压制是为了更好地发展。地产发展数年，投资者从地产投资中深深体会到地产投资的益处，地产投资作为个人理财的大型投资，在藏富于民的大的国家财富分布形态的背景下，地产业作为国家刺激国民消费的一主要类型，国家将会对此进行可持续性地大力扶持，目前出现的调整只是前期扶持过程中的一个调整----肃清行业，规范企业。但是国家对此总体方针是不变的。
在这轮僵持中，真正受到影响的是中小企业，他们会真正地感受到这次市场僵持的严寒，而对大开发商并不件得是件坏事，地产项目开发和经营周期较长，只要保证资金链的稳定，这次僵持不能从根本上影响到发展商的经营。未来，整个地产市场可能会出现系列现象：1，降价促销可能性不大，但是会出现其它促销方式，如：送装修，家电等，以实现价格上的弥补。2，广告宣传力度将会加大，更多地是围绕企业品牌、产品价值和促销方式来进行。3，发展商将会更深入地与客户实行正向沟通，如：拜访、客户会等形式。4，发展商与学者的联合，举办会议讨论等以表示对此轮僵持的关注和问题的研究解决，甚至会出现专家论文形式针对价格的购买诱导。总之，中国地产市场状况和形势决定了在这轮僵持中要发展商松手，真的很难，尽管发展商也意识到了地产暴利好象过分了点，但是他们就是这样心安理得，市场决定一切，在他们具有市场调控权的时代，与消费者的价格对话中，他们不可能作出具有实质意义的让步。

马甲一个，你没看出来两者僵持购房人不用付出任何成本，而开发商则正好相反，总有一天他们会扛不住的!

Re:马甲一个，你没看出来两者僵持购房人不用付出任何成本，而开发商则正好相反，总有一天他们会扛不住的!

这涉及到僵持的时间跨度问题，这直接关系到成本