主题：深圳住宅产业化进程加速 地产商欲变革住宅业生产方式

本报记者：毛瀚民

发自深圳

     建设部总工程师王铁宏近日在“首届中国科技地产高峰论坛”上表示，建筑节能工作已经成为现阶段的工作重点，可以用“节能风暴”来形容。他说，建设部已经把《关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见》下发各省、自治区建设厅以及相关单位，就建筑节能形成了工作安排。记者同时了解到，关于建筑节能的总体目标已确定，为节能工作的开展也划分了明确而详细的时刻表。
     而对于地产业来说，节能风暴的背后，是住宅产业化时代的加速来临。
深圳为了加快推进住宅产业现代化，建设节能省地型住宅，将于9月份举行全国性的住宅产业化国际博览会，而在刚刚结束的一个有关深圳住宅产业化发展论坛上，深圳作为首个住宅产业化综合试点城市，秉承建设部加快住宅产业现代化建设的要求，从节能、节地、节水、节材和环保入手，发展节能性住宅，已经有了实质性的进展。为市民提供高品质、低消耗的住宅，接下来，深圳将制定具体方案，开展住宅产业现代化试验基地的建设。在全国起到示范和引导作用，推进产业住宅现代化。
      步入2005年以来，有关住宅产业化发展的研究空前高涨起来，无论是建设部、还是开发商，都将住宅产业化提到一个日益紧迫的议程上来。而一些地产商则表示，中国的住宅产业化发展还出在一个“农业社会”阶段，急需要变革住宅产业的生产方式，产业化同时也是每一个准备做大的开发商的必由之路。 

万科：颠覆住宅生产方式

   目前，在房地产企业中，探索住宅产业发展之路的地产巨头队伍大大增加，万科的住宅工厂化、招商地产的绿色环保住宅、金地的科学筑家开发思路等，但早在几年前就实施“磐石计划”的万科地产无疑走在行业的前列。

   在万科建筑研究中心，专门负责住宅产品开发的万科集团副总经理莫军在接受第一财经日报记者采访时表示，万科对住宅产业化的研究时间可以追朔到2001年，基于对产品质量的追求，从2003年万科正式启动“磐石行动”。通过对万科十余年来产品质量管理经验的总结分析，以全面质量提升为目标，提出了未来三至五年万科工程管理的发展策略。

    “住宅产业化首先是住宅部件的标准化”莫军抛出来一些专用名词，他对记者说，早在1999年，万科便成立了建筑研究中心，主要进行住区理论和住宅品质提升研究，制定了“住宅使用标准”和“住宅性能标准”，并将公司开发的住宅分为华南、华中、华北、东北四大区域，以多层住宅为对象进行了标准化设计。 

   在此基础上，万科将门窗、窗台、阳台等住宅部品实现了标准化生产，2003年度标准化、工厂化生产率达到38％。从单栋楼体的设计、产品的组合，到每个开关、插座、管线的位置，都给予了标准化设计。还根据各个地区，如华北、华东和华南具体的区别形成不同版本，然后将这些标准化设计直接复制到其它市场。这不但提高了建设效率，也大大降低了建设成本，更取得了市场的主动，有助于提升万科产品品质，扩大万科市场占有率。

“中国目前的住宅产品开发还处在一个手工作坊式的农业社会，万科通过自己的努力，制定出相关零配件的采购标准和非常精细的部件标准，力图通过工厂化生产，达到规模化效应，降低生产成本，这将是住宅生产方式的一种变革。”

联想到王石提出的2005年万科的发展主题“颠覆、共生”，万科今年加大在住宅工厂化、标准化制造方面的力度，这种对住宅产业生产方式的颠覆，可能是一个“颠覆”主题的一个很好的注脚，莫军对此表示了同样的看法。
“这是对住宅行业的彻底颠覆！房子不再是钢筋混凝土，不再是建造，而是安装，是装配，适合中国人住的房子将由万科率先实现部品化的安装，这在建设周期与施工质量上将是一场全新的革命。”莫军对记者说道。
“住宅产业化就是住宅的标准化、工厂制造化、安装一体化，以求住宅生产能达到效益、性能、环保的最佳。”“对于外界还比较迷糊的住宅产业化的内容，莫军对记者解释到。
“目前万科主要对一些中间客户居住的独栋或者多层的楼房采用工厂化生产，比如万科四季花城的一些情景洋房就是采用现场装配方式建造出来的，在日本，安装一栋房子只需要一天，这种装配速度是传统的生产方式十几倍，万科现在在多层的青钢结构的房子，也可以两天做一栋，混泥土则需要三天”。

“目前发达国家住宅产业化率的平均水平为50%，中国只有7%，而万科在去年做到了15%，今年争取做到20%”。莫军对记者说，

深圳；变革已经开始

一些专家对于住宅产业化的发展相当看好，“很显然，住宅产业变革已经开始”。深圳社会科学院地产研究所主任高海燕这样总结。
高主任表示，经过20余年的发展，中国的住宅市场已经从最初的萌芽阶段逐步走向了相对成熟的阶段，个人购房逐渐成为主流。市场渴望大量优质住宅的供应以满足日益增长的改善居住品质的需求，然而，现场加工生产的建造方式无法在大批量的情况下保证高质量的要求，在这一趋势下，住宅生产必然要走进工厂，住宅产业化是一个不可回避的方向。
“在是深圳，发展节能性住宅是住宅产业化的一个重要方向，国内商品房住宅土地年限是70年，住宅建筑规范设计的住宅使用年限是50年，但国内住宅的平均寿命却仅仅为30年。”高海燕称。他说，在同纬度地区，国内住宅能耗是发达国家的2-4倍，“北京70年代中后期开始兴建高层建筑，目前高层建筑已占城市住宅总量的75%，但很多都已经出现问题。” 
　　深圳市国土资源和房产管理局副局长李加林在春交会上的一次论坛中指出，深圳住宅产业(不包括居民用电消费)占深圳总能耗的4成。 
　　1999-2004年，深圳住宅产业的平均科技贡献率仅为30%，比全国平均水平还低。该局物业监管处负责人去年末接受记者采访时称，深圳已建和新建住宅在空调期的平均能耗高达55瓦/平方米，比北京、天津等城市新建住宅采暖期的平均能耗高出1倍。 
　　 高透露，节能建筑将会增加10%左右的住宅建造成本，“但若深圳今后新增建筑均是节能建筑，那么深圳可少建一个年发电量达25万千瓦的妈湾电厂，并能提高住宅的耐久性能与居住舒适度。从长期看，不会增加住房成本。” 
住宅产业化对市民的日常生活有什么影响？记者从有关部门了解到，住宅产业化工作在积极推进的同时，市民的日常生活将带来相应的改善。 
目前，在深圳彩田村已有数百户家庭选用菜单式装修。住宅局准备以整体厨卫技术为重点推行菜单式装修，在彩田村试点基础上，把菜单式装修推广到我市部分商品住宅。近期将在星河国际、百仕达山水城和黄埔雅苑等住宅启动菜单式装修，从设计、材料、检测、监督全方位着手推进。 
  在不久的将来，悬挂在住宅楼墙体外的分体式空调机将被取消。作为我市住宅产业化的一大措施，住宅区集中供冷试点成功后，深圳市将有计划地取消住宅分体式空调机，实行住宅区的集中供冷，这一措施可使空调运行费用和能耗减低30％，建筑外墙也因此变得更加美观。与此同时，深圳将结合实际，在住宅建筑节能方面进行试点及推进工作，在新建住宅中推广使用墙体保温技术和新型门窗，形成符合深圳气候和经济发展特点的、集新型墙体、防水技术和节能技术为一体的复合墙体的技术体系