主题：人民币升值开发商不调价就是变相降价

     7月21日，中国人民银行发布公告，宣布改革人民币汇率形成机制，实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。对于沪上一些以美元报价的物业，则是个利空的消息，但一些开发商并没有做出相应地调价。 

华府天地变相降价960元/平方米？ 
    对于人民币升值，业内人士纷纷认为是利好的消息。高力国际中国华东区常务董事翁琳女士认为，此次人民币升值，有利于房地产市场的稳定，在中国政府正在对住宅市场实施紧缩政策的同时，这种人民币将缓慢升值的预期会给房地产市场带来有效支撑，令人民币标价的房地产资产吸引力加大，有助于稳定房地产市场。 
    个人理财网CEO洪曦在接受记者采访时表示，从目前的情况来看，对于上海房地产，特别是高端的房地产是个利好。当汇率提高以后国际化的资产、外资就会购买这里的物业，其实这里的物业起到了媒介的作用。 
    对于先期购买的高档物业是个利好消息，如华府天地前期购买的客户能赚取利差，该楼盘自4月25日开盘以来，推出了106套，截止7月28日共销售了52套，对于前期买入的业主而言，当人民币升值以后，赚取了2%的汇差。假如7月21日之前买进，(6000美金/平方米*8.27-6000美金／平方米*8.11=960元/平方米)，每平方米赚960元的汇差。 
    对于前期购买的人这是个利好的消息，而对于开发商而言如果不调整价格却是利空的消息。 
    记者至电华府天地的售楼处："近期汇率作了相应地变动，美元报价有没有作调整？" 
售楼人员回答："我们还是这个价格6000-7000美元/平方米，且是一房一价，开盘至今没有作相应的变动。" 
    有业内人士指出，其实有些以美元报价的楼盘不改变汇率，是一种变相降价的方式，如果按照人民币8.11元计算，应该提高2%，现在则是变相降价960元／平方米。 

预期人民币再升值 开发商多取消美元报价 
    沪上的"楼王"华府天地对汇率调整没有作出相应的准备，作为国际上代理高端物业为主的世邦魏理仕是怎样进行调整呢？ 
    "我们代理、顾问的大部分项目都是高端物业，且大部分物业都以美金报价，特别是境外发展商项目，如之前的嘉里华庭、名仕苑、亦园等项目，还有正在酝酿租售策略的’鹏利海景’。不过，我们都会以人民币作为物业的报价。其实，我们在去年年底就准备用人民币做为物业的报价，早就预料到人民币会升值。我们对外报价用美元，而签合同时支付的货币是人民币，这样可以防止人民币升值后我们来不及作出相应的应对。"世邦魏理仕住宅项目营销部高级董事陈炜先生说。 
    另外，当人民币升值后，许多业内人士称，现在是投资高端物业最好时机，预计会有大量的外资进入申城的房地产市场，会给今夏的申城楼市带来一丝回暖的迹象。 
    但是，世邦魏理仕住宅项目营销部高级董事陈炜先生却不这样认为。他表示，当汇率还没有启动时，也就是说当人民币还没有升值前，此时入市购买物业是投资的最佳时期，如果景气好，即能赚物业的升值，也能赚汇差。而目前，人民币已经升值，汇率开始启动，理论上讲因人民币因素导致的冲动地进入会相应地递减期.另外，政府设定的交易成本已很高，追求短期利润的外资不会因汇率升值的启动而进入市场，应该讲影响不大；相反现在进入市场的，大部分是中长线投资，对市场有好处。 

部分写字楼租金虽以美元报价 但以人民币结算 
    早在年初，有媒体报道，连续10年实行美元报价后，上海甲级写字楼租金开始悄悄转为人民币报价和结算。上海甲级写字楼市场初步形成于1995－1996年间，发展10年来一直以美元对外报价。2004年六七月份，上海市场上开始出现甲级写字楼以人民币对外报价的情况，在2004年底这种趋势更为明显。 
    上海嘉华中心高级经理支仲成告诉记者，从2004年12月1日起，嘉华中心开始对外以人民币报价，所报价格基本在人民币8.5元/平方米/天以上。而瑞安旗下企业大道、凯德置地来福士广场等甲级写字楼也已经实施人民币报价。 
    国内企业的强劲需求和人民币升值预期的升温，促使上海知名写字楼如企业天地、来福士广场、嘉华中心等开始以人民币计算租金。 
    但是这只是部分写字楼租金以人民币报价，申城大部分的甲级写字楼的租金仍旧以美元报价，当人民币升值后，使得一些代理公司措手不及。仲量联行董事陈立民向记者透露："人民币升值的当晚，我就和同事们一起探讨今后写字楼租金用人民币报价的问题。 
高力国际常务董事翁琳介绍说，过去10年上海甲级写字楼之所以形成了以美元计算的租金体系，一方面是因为早期甲级写字楼市场主要是针对境外客户的，另一方面是因为当初美元坚挺汇率变化风险比较小。而在租金支付方面，客户按照写字楼业主的要求可以直接付美元，也可以按照当时汇率折算成人民币。 
    仲量联行董事陈立民在接受记者采访时表示，从今年年初开始，一批开发商以美金作为写字楼的报价，而签合同时的币种规定是人民币，这样可以避免人民币升值后带来的风险，而当人民币升值以后，一些开发商被迫地调整租金，以美元报价的写字楼租金上调2%，也有部分写字楼租金尚未调整。