主题：房地产开发利润率历史拐点已现

  
2005年08月02日  
　　房地产开发商利润率降低的历史拐点已经出现,这是上周日结束的"变革中的中国房地产:2005(博鳌)房地产论坛"上达成的共识。然而,已经对买方市场习惯了的房地产业似乎还不能摆脱旧有的思维方式,一些开发商想的不是如何与时俱进,而是呼吁改变以"国八条"为代表的宏观调控政策。
　　樊纲驳斥开发商诉苦
　　就在"变革中的中国房地产:2005(博鳌)房地产论坛"召开前夕,代表房地产开发商利益群体的某机构上书中央政治局,对房地产市场在宏观调控中出现的一些新现象阐述了几大观点。核心内容是宏观调控政策使房地产市场走到了十字路口,但十字路口的四个方向却全是红灯,言下之意是供给和需求同时受到了政策的抑制。
　　樊纲并不同意这样的判断。樊纲说,如果不采取及时宏观调控而听任部分地区房价的继续高速上涨,不但将助长投资行为,而且还可能导致泡沫蔓延形成经济危机。在一系列宏观调控的政策出台后,开发商的利润率有所降低,就有不少人认为房地产业进入冬天了。其实,开发商现在取得的利润率还远远高于社会平均水平,只是利润率由过去的几百倍降到了现在的几十倍。
　　购房信心大幅降低
　　今年1-6月,北京、浙江、上海商品住房新开工面积首次出现了负增长；二季度的购房定金及预收款增幅快速下降。
　　中华工商联住宅产业商会会长聂梅生认为,商品房预售增长趋缓和交易冻结效应,充分说明宏观调控的成效已经相当明显。房价滞涨和GDP的快速增长不和谐,因为投资购房就是对经济增长的投资。房价涨幅和GDP增长幅度挂钩,是整个房地产业的期望。但樊纲认为,全世界房价上涨大多时候是对通货膨胀的消化,房价涨幅和利率保持同步才是适度的。开发商现在呼吁改变宏观调控政策是不现实的,因为政策的效应尚未在市场上真正显现。
　　利润降低已成趋势
　　针对开发商想方设法呼吁改变以"国八条"为代表的宏观调控政策心态,中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌想到的是如何让房地产业负起责任来。他说,房价上升过快源于供不应求,房地产企业浮躁源于供不应求,商品房产品质量提升不快源于供不应求,房地产市场秩序倒换源于供不应求……要使市场回归理性,归根到底是要建立一个供求基本平衡的市场,"国八条"就是从两个方面去营造供求基本平衡的目标。而房地产行业如何借机形成一个自由竞争和优胜劣汰的生态化市场,才能使行业出现的许多问题迎刃而解。
　　聂梅生认为,"国八条"出台有三个背景,除经济、金融安全和汇率外,构筑和谐社会和科学发展观是另外两个背景。构筑和谐社会需要改变的是住房结构,科学发展观需要房地产行业从资源消耗型转变为资源节约型,这都与房价涨跌形成了因果关系。顾云昌进一步认为,建设节能型和环保住宅肯定要增加投资,而在房价难以逐波上涨的情况下,使用节能建筑和环保材料将直接降低开发商的利润率。但是,开发商应该从整体社会的层面来衡量收入和成本的关系。（记者 陈建军）

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