主题：我爱我家中介，实力派品牌企业

我爱我家中介介绍到，目前在我爱我家中介成交的租赁单中，65%的租户都是来京工作奋斗的80后，目前这些年轻人有几个共同点，一是，大部分是和同事或者同学朋友一起合租，二是，他们都有一份较稳定的工作，三是，逢年过节他们都会回家。 对于他们的这种情况，我爱我家中介认为春节前其实是一个换租好时机：一方面不必担心节后再租房房租上涨，生活压力增加，另一方面也不用担心节后租房人增多，房源相对较少，选择不多，第三，节后回京可以直接安心工作，不用再为换租而操心影响工作。 目前部分区域部分楼盘的大户型房价下调是否意味着北京二手房市场进入拐点？是否会引发新一轮房价的变化？我爱我家中介表示，目前定论为时过早，由于针对“新国4条”和“国11条”的北京市地方政策还未出台，所以至少要等到春节过后才能比较清晰的判断市场未来的变化趋势。 对于今日出台的《关于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，我爱我家中介认为这次出台的政策应该是北京市对“国十一条”的一个实施细则。从中央经济工作会议开始到今天为止，可以说以此“意见”出台为标志，调整政策的密集出台在北京市告一段落了。 来自我爱我家中介的统计数据显示，目前从成交区域来看，除了传统的热点区域如CBD、金融街、中关村、亚奥等成熟商圈周边继续火爆外，一些轨道交通沿线，特别是近两年新开通地铁4号线、5号线、10号线一期的南端成为了新的租房热点区域。 我爱我家中介市场研究中心认为：随着大兴线、亦庄线、房山线等城市周边区域轨道交通的兴建，会吸引更多的城区租房人群向城南方向扩展。 我爱我家中介的市场统计数据显示，像田先生这种因为孩子出世或者因为父母需要同住等客观原因需要改善住房的购房者大有人在。根据我爱我家中介对2009年下半年的二手成交情况的统计分析，购房者中扮演主角不再是首次置业购房者，而是改善型购房者，约占成交总比例的60%。我爱我家中介预计：在2010年，改善型购房者的比例有望提升到65%。这部分人不但不存在投资投机动机，而且将是相当一个时期支撑房地产住宅市场的需求主流和健康因素。 来自我爱我家中介的资料显示，从年初七开始，业主和客户每天的到店量不断上涨，日均电话预约看房量也明显增多，两组数据平均比节前翻了一番。许多经纪人都感觉得到2010年的刚性需求开始逐步释放，再加上23日政府出台的“京版国11条”，使得部分持观望心态的购房者观望情绪开始减弱，原本一些等待政策细则出台的购房者也开始陆续进入市场，了解二手房市场价格，积极准备交易。 我爱我家中介对节后的8个人工作日分为了两个部分对比，一是节后前四天成交量，二是“京版国11条”出台后四天，我们明显发现，后四天成交量明显高过前四天，我爱我家中介认为主要原因有： 第一、节后前四天部分群众还沉浸在春节假期的放松当中，看房、购房等房产计划并没有提到日程上来。成交量上升速度不温不火。 第二、“京版国11条”的出台对持观望态度的购房者来说无疑是一颗定心丸，政策出台后 这个时候该计划的开始计划，该出手的出手，成交量上涨率明显高于前四天。 第三，节后股市开盘。 我爱我家中介预计，随着“京版国11条”的出台，市场预期更加明朗，市场交易更加规范，部分2009年上涨过快的区域和项目价格有回调的可能，北京市二手房市场回暖季有望提前进入。 根据《关于贯彻国办发[2010]4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（京建发[2010]72号）的有关规定，北京住房公积金管理中心于2月26日就“二套住房”住房公积金贷款首付款比例进行了调整。自2010年3月1日（含）起，借款申请人购买“二套住房”申请住房公积金贷款（含个人住房组合贷款），其贷款首付款比例不得低于40%。 我爱我家中介市场研究中心认为，这是第一次在信贷政策调整中，公积金和商业银行进行同步调整，无疑表明了这次调控的力度还是较大的。 根据我爱我家中介的统计，目前二手房购房人中，贷款客户的比例为三分之二，而其中使用公积金贷款的购房人又占三分之一，也就是说在全部二手房购房人群中，使用公积金贷款的购房人大约占（九分之一）22%左右。而这其中购买“二套住房”的申请人占一半左右，也就是说这次公积金政策调整涉及的购房人大约只占市场的11%左右，看起来影响面不大。 但是，我爱我家中介认为：受影响的这部人中绝大部分是改善性购房的购房人， 他们的需求是要以小换大，置业升级。如果他们的资金实力较好，首付能力较强，那么在公积金政策调整后仍然能够通过贷款实现改善性购房；但如果首付能力较差的话，在公积金政策调整后，无疑就要延缓购房，这似乎就有些过于严厉了。 我爱我家中介副总经理胡景晖说：其实，商业贷款的“二套房贷”首付比例提高也会产生类似的效果，只不过由于公积金利率低，贷款金额上限为80万，因此，公积金贷款的“二套房贷”首付比例提高影响的相比之下更多的是一些经济收入较低的购买中低价房的改善型购房人。由于目前在“二套房贷”环节我们难以区分改善型购房和投资投机型购房，所以采用目前“一刀切”的从严政策其实也是“无奈之举”。但从市场的长期健康发展来看，区分改善型购房和投资投机型购房，且在信贷政策上给予差别化对待才是“上上之策”。 春节将近，忙了一年的上班族们在年底的时候多多少少会获得较丰厚的年终奖金。有的奖金数万元，有的数十万元，还有的奖金过百万。那么如何更好地将手中的年终奖金用在刀刃上，实现合理的理财投资呢？我爱我家中介提供最好的购房建议。 我爱我家中介建议一：小额投资 谨慎入股市 鉴于随着实体经济的进一步转好，2010年的中国股市很可能将是一个慢牛市，仍然具有相当的投资价值。我爱我家中介市场研究中心建议，年终奖5-10万的人可以选择进行小额股市投资。其中仓位轻的股民可以选择体现布局高送转、业绩大幅增长题材或者政策利好的板块，比如海南、低碳、农业等。由于目前大盘处于调整时期，仓位重的股民可以根据自己自身状况和现在手中持有股票种类选择补仓、T+0交易实现盈利，根据市场情况逢高减仓，再行布局。 我爱我家中介建议二：关注房地产 投资中小户型 如果您的年终奖金超过10万元，可以考虑房地产投资。我爱我家中介表示：选择中小户型投资是最佳选择，一来首付不多，按揭还款的压力不大；二来将来出租，投资回报率较高；第三，几年后出售，便于出手，升值潜力也相对较大。我爱我家中介的置业专家认为：投资房地产比较适合目前已经有一定经济实力的朋友。 我爱我家中介建议三：提前还房贷 要综合分析 如果年终奖金够多而且还在还房贷的朋友，伟嘉安捷的按揭理财师建议：不要盲目地提前还贷，分散投资更加适合理财。伟嘉安捷德按揭理财师认为：当年终奖金多余尾款的时候且还款年限即将到期，这个时候提前还贷是非常可取的，这样可以提前一段时间摆脱房奴身份。 我爱我家中介表示，目前二手房市场交易清淡主要原因是：首先，每年元旦春节期间前，是市场传统的淡季，而今年元旦春节跨度大也加剧了市场的清淡；其次，营业税导致的“惜售”和“观望”现象已经显现出来；第三，2009年底近乎疯狂的成交需要一定的缓冲期和调整期。同时，对于2010年的市场，我爱我家中介仍然表示了谨慎的乐观。我爱我家中介认为：从历年的市场数据来看，市场前10天的数据根本说明不了全年的市场走势。北京500万套存量房的巨大供应池，首次置业和改善型置业的巨大自住需求，以及日趋规范高效的市场环境，这都会促进二手房市场的繁荣和发展。