主题：二线城市楼市总体成交量也同比下跌

2011年一线城市楼市总体成交量相比2010年下降19.49%，二线城市楼市总体成交量也同比下跌18.01%。

而在政策的严厉打压下，房价过快上涨的势头得到了有效遏制，调控效果在限购城市显现。面临成交量持续低迷的现状，北京、上海、杭州、深圳、南京、苏州等大中城市主流品牌企业纷纷实行“以价换量”策略，部分楼盘加大促销力度，拉低整体成交均价。

在供应方面，全国主要城市楼市库存量均处在高位。2011年下半年以来，销售萎缩加上新盘不断上市，北京、上海、广州、深圳等城市新房库存量均持续保持在历史高位。北京12月初可售住宅(期+现)近13万套；上海商品住宅可售量逼近1000万平方米；广州供应量亦大增，年末商品住宅可售突破700万平方米。

对此，万科董秘谭华杰表示，由于春节房市低谷马上到来，2012年上半年库存量将很快突破2008年历史水平。

中指院也预计，在2012年上半年，调控效果将进一步显现，需求仍将被抑制，一线城市及重点二线城市受政策影响的程度仍将扩大。而过去两年新开工项目将入市，推动库存量的进一步上升和房价下行。

北京去年新增库存价值超千亿

而北京中原市场研究部统计数据也显示，2011年，北京年内供应纯商品房住宅期房项目合计为205期，其中项目为148个，累计供应住宅套数为64846套，共816.47万平方米。而截止2012年1月1日，这些项目累计签约仅为28269套，签约面积为342万平方米，套数签约率为43.2%，签约面积更是仅为42%。按照北京2011年全年商品房期房住宅均价22034元/平方米计算，年内新增加期房住宅库存的价值已经达到了1041亿元。

资料显示，2010年北京全年入市281个期房纯商品房住宅项目，提供住宅85043套，签约53941套，签约率达到了63.4%。而2009年当年期房住宅上市年内签约率更是接近80%

此外，在今年的205个项目中，签约率不足30%的项目达到了88个，占比达到了所有项目的43%。而签约率超过60%的仅有70个项目，占比仅34%。

同时，以目前全国在建住宅面积及最近1年的新开工面积推算，预计在2012年上半年，全国主要35个热点城市的供应量将明显上升，合计潜在供应面积将达到2.56亿平米。按照其中80%为住宅实际出让面积，且单套住宅100平米计算，仅明年上半年这35个城市的潜在供应面积就可以提供住宅超过200万套。其中北京预计在明年上半年可能的潜在供应面积高达1200万平米，将增加超过9万套住宅，库存可能上涨到15万套的历史最高位。

对此，中指院也预计，在2012年上半年，随着过去两年新开工项目的入市，将进一步推动库存量的上升和房价下行。